創(chuàng)造新生活方式與城市發(fā)展共贏
周冠成 （廣州地下鐵道總公司）摘 要：廣州地鐵公司根據(jù)獨有的地域特色、經(jīng)濟氛圍、人文環(huán)境、市場條件，一直在致力于探索一種一體化的經(jīng)營模式，這種模式的根本目的就是跳出單一運營模式對企業(yè)發(fā)展所造成的制約，在更大的范圍內(nèi)尋求生存和發(fā)展的空間。該模式的核心就是借助ＴＯＤ規(guī)劃方式，建設(shè)地鐵上蓋綜合發(fā)展社區(qū)，通過與城市發(fā)展的互動，從根本上實現(xiàn)企業(yè)的自主經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展，借助城市化發(fā)展進程（新造城運動）的東風，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的共贏。
關(guān)鍵詞：地鐵 新生活方式 ＴＯＤ 上蓋物業(yè) 開發(fā)戰(zhàn)略 綜合發(fā)展區(qū)（ＣＤＡ）
1問題的引出
地鐵是國內(nèi)的新興行業(yè)，具有高投入、低收益、慢回收的特點。國外的地鐵多屬福利性機構(gòu)，由政府補虧。香港地鐵則由于政府支持、給予足夠的土地開發(fā)權(quán)，加之人口密度和地理環(huán)境的特殊性，成為自負盈虧的典范。而在內(nèi)地，究竟應當將它定位為公益性的福利性機構(gòu)還是自負盈虧的商業(yè)性企業(yè)，尚沒有適合國情的先例可循，是一直具有爭論性的、也是在不斷探索的問題。在國企改革的大趨勢下，這一問題已被列入了重要的議事日程。由于僅靠地鐵票務(wù)收益要想收回投資極其困難，而依靠政府補貼既不符合國企改革的大方向，且不利于公司走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路，同時，讓補貼變成一個長期的財政包袱，終究會成為政府的一件棘手的事情。所以，從國情的角度考量，地鐵企業(yè)根本的出路就是走市場化的道路。
2問題的解決思路
由于票價的管制和自律，在路網(wǎng)最終形成前，地鐵企業(yè)早期的虧損不可避免。因此市場化的有效辦法之一就是實施一體化經(jīng)營。其核心是由政府提供一些沿線上蓋土地資源，借助ＴＯＤ模式，通過地鐵公司的商業(yè)運作，以交通導向促進物業(yè)定向、定點開發(fā)，以物業(yè)開發(fā)創(chuàng)造客流發(fā)生源而增加票務(wù)收入，以物業(yè)銷售利潤補償運營虧損，形成良性循環(huán)，維持可持續(xù)發(fā)展。
對于地鐵企業(yè)而言，物業(yè)開發(fā)已不再是一個傳統(tǒng)概念中的第三產(chǎn)業(yè)，而是一個在國企改革大趨勢下，能否根據(jù)國情特點找到一種有利于減輕政府財政負擔、有利于加速地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、有利于促進城市化發(fā)展進程、有利于實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心問題。
在市場經(jīng)濟中，企業(yè)的生存和發(fā)展必須隱含于為他人的創(chuàng)造性服務(wù)之中。不能對城市作出貢獻，不能為市民創(chuàng)造價值，物業(yè)開發(fā)就只能是企業(yè)的一廂情愿。所以，廣州地鐵公司將物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位在“為市民創(chuàng)造一種基于軌道交通的嶄新生活方式”的基點上，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略納入整個城市發(fā)展戰(zhàn)略的軌道之中，以使一體化經(jīng)營的愿望獲得政府的采納，贏得市民的支持，形成“借風使船，順水行舟”的效果，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的共羸。
一體化經(jīng)營的核心就是通過資源的有效整合，開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，創(chuàng)造地鐵綜合發(fā)展區(qū)（ＣＤＡ），引導并強化市民生活方式對地鐵交通的依賴，創(chuàng)造諸多以軌道交通相串聯(lián)的地鐵經(jīng)濟圈，在城市化發(fā)展進程（所謂的新造城運動）中發(fā)揮關(guān)鍵性的引導作用。
3基本形式研判
３.１ 新造城運動的興起
３.１.１ 國家“十五”計劃中重點強調(diào)要加快城市化建設(shè)的步伐，這就意味著一場“新造城運動”的開始。加快城市化必然成為廣州新的經(jīng)濟增長點。
３.１.２ 在國家整個發(fā)展格局中，長江三角洲區(qū)域的迅猛發(fā)展已形成超越珠江三角洲區(qū)域的勢頭。為形成良性友好競爭的態(tài)勢，廣東省試圖利用毗鄰香港、澳門的地域優(yōu)勢，采用“大珠三角”戰(zhàn)略，加快各主要城市的組團式發(fā)展和串珠式銜接，以加速區(qū)域的發(fā)展。
３.１.３ 鑒于世界經(jīng)濟衰退對港澳經(jīng)濟的影響，促使港澳采取向內(nèi)陸縱深滲透、延伸以支撐其經(jīng)濟發(fā)展的政策應對。粵港澳更為廣泛和深層次的經(jīng)濟融合趨勢已初露端倪。這種融合必將對珠江三角洲區(qū)域的泛城市化起到強有力的促進作用。
３.１.４ 由于廣州市新開發(fā)的南沙區(qū)正處于穗港澳三地的幾何中心，并將深圳、珠海兩特區(qū)及東莞、中山、順德、番禺“四小龍”統(tǒng)統(tǒng)覆蓋于其１ ｈ交通半徑圈內(nèi)，使得南沙的新造城運動成為弦上之箭；成為歷史的必然，且將在“大珠三角”戰(zhàn)略中起到提綱挈領(lǐng)、舉足輕重的作用。
３.１.５ 鑒于房地產(chǎn)具有帶動其他產(chǎn)業(yè)的杠桿作用，廣東省積極推出新的戶口政策，對新造城運動給予了強有力的政策支持，為農(nóng)民買房、外省人買房、港澳人給親屬買房提供了強大動力，將有力地促進珠江三角洲區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)將成為新造城運動的核心，地鐵建設(shè)及其上蓋的物業(yè)開發(fā)將對區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的引導作用，成為ＴＯＤ模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
３.２ 新造城運動的特點——戰(zhàn)略制勝
由于新造城運動具有房地產(chǎn)開發(fā)大盤化、目標顧客的遷移化、配套設(shè)施的綜合化、交通布局的前導化等諸多明顯特征，使得未來的房地產(chǎn)開發(fā)必然具備戰(zhàn)略制勝的特點。
３.２.１ 競爭演變的必然：隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟，房屋購買者的日益成熟，競爭者的日益成熟，開發(fā)競爭門檻的逐漸抬高，僅憑一招半式就可打遍天下無敵手的局面已一去不復返，因而促使房地產(chǎn)開發(fā)必將從以往的戰(zhàn)術(shù)競爭演變?yōu)閼?zhàn)略的競爭。
３.２.２ 經(jīng)濟形式的轉(zhuǎn)變：隨著短缺型經(jīng)濟向過剩型經(jīng)濟的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。顧客的需求層次逐漸上升，呈現(xiàn)多層次、多元化的需求（如：教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)生等等），曾經(jīng)成功的基本元素已成為顧客的基本“買點”，發(fā)展商必須從戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌考量，創(chuàng)造獨特的“賣點”方能贏得市場的競爭。
３.２.３ 開發(fā)形式的升級：房地產(chǎn)開發(fā)已由以往的“造屋”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸靺^(qū)”，并延伸為目前的“造城”。其根本的區(qū)別在于小盤與大盤的差異，單一與綜合的差異，文化層次的差異。隨著樓盤面積的大幅度擴張，從戰(zhàn)略角度考慮社區(qū)的綜合配套、整體規(guī)劃、區(qū)域配合、交通銜接，以及與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接（體育、教育、旅游、養(yǎng)生、醫(yī)療等）就成為獲得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵所在。
３.２.４ 社會進化的需求：環(huán)保意識的加強，能源短缺的影響，生態(tài)環(huán)境的需求，信息經(jīng)濟的喧染，使得房地產(chǎn)開發(fā)必須對一個系統(tǒng)的整體協(xié)同作出考量，從人文關(guān)懷的角度規(guī)劃并設(shè)計環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、網(wǎng)絡(luò)等各個要素的綜合布局。這就要求發(fā)展商必須具有前瞻性的戰(zhàn)略思維、戰(zhàn)略應變和戰(zhàn)略控制能力。
３.３ 地鐵在新造城運動中的作用
３.３.１ ＴＯＤ模式的先遣：“ＴＯＤ模式”（Ｔｒａｎｓｉｔ?Ｏｒｉｅｎｔｅｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ公交導向型土地利用開發(fā)模式）即通過對整個地區(qū)進行綜合性的、以公交為主導的土地使用規(guī)劃，來促進“公交導向的土地開發(fā)”，是一種強調(diào)土地綜合利用的社區(qū)模式。整個ＴＯＤ社區(qū)有居住、商業(yè)、工作場所、公共空間等多種功能。這是新城區(qū)開發(fā)的優(yōu)良模式，地鐵公司物業(yè)開發(fā)的宗旨就是憑借交通主導功能引導“ＴＯＤ模式”的實現(xiàn)。
３.３.２ 組團發(fā)展的關(guān)鍵：“大珠三角”戰(zhàn)略的關(guān)鍵是引領(lǐng)各城市實現(xiàn)組團式發(fā)展，串珠式銜接，實現(xiàn)珠江三角洲泛城市化。地鐵３號線設(shè)計為快車系統(tǒng)正是為了滿足這種發(fā)展模式的需要，地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)正是以車站為基點實現(xiàn)組團、沿地鐵線路形成串珠的重要引導措施。
３.３.３ 城市南移的要害：廣州市城市南移，要害在于新城與舊城的有效連接，南移的速度和效率及成功與否就在于能否迅速建立一種快速的大容量的交通引領(lǐng)功能，地鐵所形成的此種引領(lǐng)作用無可替代。上蓋物業(yè)的開發(fā)對引導市場的走向、加快城市南移的速度非常關(guān)鍵。
３.３.４ 資源整合的橋梁：隨著我國加入ＷＴＯ，政府對市場的控制將逐漸淡化，而一個新造城運動需要各種社會資源的共同參與，地鐵可通過其準時、快捷的交通及沿線物業(yè)開發(fā)由點及線、由線及片的引導，帶動各類發(fā)展商的開發(fā)行為，從而起到整合各類社會資源支撐“造城運動”的效應。
4戰(zhàn)略目標
４.１ 宗 旨
廣州地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略的宗旨是使自己成為城市發(fā)展進程中的一種難以取代的引導力量。
４.１.１ 滿足政府意圖：使企業(yè)的發(fā)展與政府的戰(zhàn)略意圖并軌并借以引導政府的決策獲得政策支持。
４.１.２ 實現(xiàn)企業(yè)愿望：通過沿線上蓋物業(yè)開發(fā)收益確保企業(yè)具有較高的成長速度和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
４.２ 目標體系
廣州地鐵物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略目標體系由成果、品牌、機制、人才、網(wǎng)絡(luò)、組團等要素構(gòu)成。
４.２.１ 成果：通過開發(fā)，至少在廣州市建設(shè)一個具有標志性作用的大型樓盤，使之成為廣州樓盤中的經(jīng)典之作，成為廣州城建的世紀精品。
４.２.２ 品牌：通過開發(fā)，進一步強化地鐵的企業(yè)品牌，借助企業(yè)品牌的延伸創(chuàng)建樓盤的品牌，形成地鐵房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭優(yōu)勢，并借勢跨入廣州房地產(chǎn)諸強的行列，乃至獨占鰲頭。
４.２.３ 機制：要探索建立一種既符合地鐵特色又適應市場競爭需求的機制，并將之作為地鐵整體經(jīng)營機制持續(xù)深化改革的試點。為應對加入ＷＴＯ后，將面臨國外實力雄厚的競爭對手的各種挑戰(zhàn)，做好先期的必要準備。
４.２.４ 人才：通過開發(fā)要培養(yǎng)并建立一支強大的經(jīng)營型人才隊伍，并具有相應的人才儲備，為地鐵的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略奠定堅實的人才基礎(chǔ)。
４.２.５ 網(wǎng)絡(luò)：通過開發(fā)要建立一個功能強大的房地產(chǎn)信息管理功能網(wǎng)絡(luò)，從情報、規(guī)劃、設(shè)計、營銷直到服務(wù)，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為公司的戰(zhàn)略擴張奠定現(xiàn)代技術(shù)基礎(chǔ)。
４.２.６ 組團：通過合理制定開發(fā)策略，巧妙地引導其他開發(fā)商加快特定區(qū)域開發(fā)速度，盡快形成區(qū)域規(guī)模和組團效應。使政府的組團式發(fā)展戰(zhàn)略速見成效，使引導新造城運動的效果盡快體現(xiàn)。
5廣州地鐵物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略定位
５.１ 支持城市戰(zhàn)略：由于各房地產(chǎn)發(fā)展商的利益驅(qū)動因素，發(fā)展商與政府間不可避免地形成某種目標沖突，地鐵公司要成為政府這只“有形的手”和市場這只“無形的手”之間的中介力量（香港地鐵所扮演的角色），將政府的決策借助地鐵公司的市場化運作而轉(zhuǎn)化為對市場的引導和調(diào)控，有效地調(diào)節(jié)兩只手的協(xié)同運作，強化對新造城運動的導向功能。同時，也由此獲取政府的政策支持，使得對社會資源的整合具有堅實的基礎(chǔ)。
５.２ 促進組團發(fā)展：在政府的支持下，通過整合不同行業(yè)資源（如醫(yī)療、體育、養(yǎng)生、教育等），不同社會資源（規(guī)劃部門、民間資本、各類發(fā)展商、各基層政府、各類公交公司等），不同內(nèi)部資源（廣告、通訊、商貿(mào)、運營、建設(shè)、設(shè)計等），引導并加速沿線的特定區(qū)域的組團發(fā)展，促進城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施進程。
５.３ 創(chuàng)造客流市場：通過沿線房地產(chǎn)開發(fā)的定點引爆效應，引導地鐵潛在目標乘客定向遷居，在預期地點形成集聚效果，創(chuàng)造客流發(fā)生源；同時，引導在沿線相應地點協(xié)調(diào)配置各類商業(yè)資源及其他生活資源，形成有效的客流吸引源。借助發(fā)生源和吸引源在地鐵連通下的互補性匹配，使沿線居民在利用地鐵快速、安全、準時、方便的交通功能實現(xiàn)高頻度定向流動的前提下實現(xiàn)各類生活資源的共享，由此能同時體驗和享受都市生活的方便性和田園風光的愜意性。
５.４ 開拓獲利渠道：作為社會福利型企業(yè)，全世界的地鐵都面臨經(jīng)營虧損和政府補貼問題，這實質(zhì)上是源于對社會效益和經(jīng)營效益的一種兩難抉擇。香港地鐵通過沿線物業(yè)的開發(fā)，較好地解決了這一問題，既真正將納稅人的錢用之于民，又能使企業(yè)在不增加政府負擔的前提下獲得維系生存所必需的經(jīng)濟效益，確保可持續(xù)發(fā)展。廣州地鐵正是要借鑒香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)一種符合國情的沿線物業(yè)開發(fā)模式，通過自身的經(jīng)營努力，在引導城市發(fā)展的同時，減輕政府的負擔、加速企業(yè)的發(fā)展。
５.５ 創(chuàng)造文化標志：通過房地產(chǎn)開發(fā)在地鐵沿線建設(shè)一個具有嶺南文化傳承的、具有濱江城市特色的、文化標志性建筑群體，使地鐵車站的地下、地上建筑與車站上蓋的建筑以及由此延展而成的生活區(qū)域渾然一體，創(chuàng)建一種獨具特色的新世紀建筑文化群體的代表，使地鐵文化與城市文化有機銜接和融合，為廣州城市文化的發(fā)展增添新的色彩，更廣泛、更鮮明地確立地鐵文化在城市文化中的重要作用和歷史地位。
6結(jié) 語
地鐵建設(shè)是廣州新世紀城市發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵啟動要素，而地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)則更是采用ＴＯＤ模式進行新造城運動的關(guān)鍵所在。隨著我國加入ＷＴＯ，政府的職能將逐步轉(zhuǎn)變，對市場的直接干預作用將逐步減少，控制的方式必將逐漸宏觀。因此在政府和市場之間需要一種中介力量進行銜接，以便借助市場手段的引導把政府的戰(zhàn)略意圖更為有效地轉(zhuǎn)化為市場的實際效果。為此，廣州地鐵公司應將自己的經(jīng)營行為放在更寬的范疇、更高的層次、更深的內(nèi)涵、更宏觀的領(lǐng)域中進行權(quán)衡與思考，研討并制定地鐵沿線上蓋物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略，在政府與市場間扮演一種中介角色，做新造城運動的引領(lǐng)者。這不僅是責無旁貸的義務(wù)，也是應對ＷＴＯ所帶來的各類風險和挑戰(zhàn)，確保可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)建廣州地鐵獨特經(jīng)營模式的戰(zhàn)略舉措。相信這種研究和探索必將對國內(nèi)地鐵行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極的啟示和借鑒作用。
