當(dāng)前，不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏，項(xiàng)目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式，給予積極關(guān)注。
365365JT交通站365jt.com 一、項(xiàng)目管理的生產(chǎn)與內(nèi)容
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365交通站365jt.com 成熟的項(xiàng)目管理實(shí)踐始于20世紀(jì)40年代。西方國(guó)家隨著科技發(fā)展和生活水平的提高，需要建設(shè)許多大型和巨型工程，如航天工程、大型水利工程、核電站和新型365JT城市的開發(fā)等，這些工程項(xiàng)目365JT技術(shù)復(fù)雜、規(guī)模宏大、消耗資源巨大，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和組織管理都提出了更高的要求。這些大型和巨型工程的投資者和建設(shè)者難以承擔(dān)由于項(xiàng)目的組織和管理的失誤而造成的損失，這就迫使人們?nèi)ブ匾曧?xiàng)目管理。
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365交通站365jt.com 美國(guó)喬治華盛頓大學(xué)J.D.弗雷姆博士在《組織機(jī)構(gòu)中的項(xiàng)目管理》一書中指出，項(xiàng)目管理最根本的目的是“如何有效地利用時(shí)間，技術(shù)和人力”，項(xiàng)目管理就是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指標(biāo)三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。項(xiàng)目管理全過程包括以下工作：組建具有實(shí)施項(xiàng)目特長(zhǎng)的項(xiàng)目組；確定項(xiàng)目目標(biāo)；制定項(xiàng)目計(jì)劃；處理范圍變化；控制實(shí)際進(jìn)展，使之能按期完成且不超預(yù)算。按照美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)（PMI）設(shè)立的《項(xiàng)目管理知識(shí)體系》中的要求，一個(gè)真正的專業(yè)項(xiàng)目管理人員必須具備范圍管理、時(shí)間管理、成本管理、人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量管理、合同管理、交流管理和集成管理這九個(gè)方面的基本能力。
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365交通站365jt.com 項(xiàng)目管理既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。之所以被看作一門科學(xué)乃是因?yàn)轫?xiàng)目管理是以各種圖表、數(shù)學(xué)計(jì)算以及其它技術(shù)手段為依據(jù)的，這屬于項(xiàng)目管理的硬技術(shù)。但是項(xiàng)目管理也要受到政治因素、人際關(guān)系因素以及組織因素的制約，因而就有相互溝通，協(xié)商談判等一些為項(xiàng)目管理藝術(shù)所使用的軟技術(shù)。
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365交通站365jt.com 二、項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義
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365交通站365jt.com 雖然項(xiàng)目管理的理念及方法在我國(guó)365JT施工企業(yè)中已經(jīng)相當(dāng)普及，但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中卻未引起足夠的重視。與工程施工相比，房地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)作特征更為明顯。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有幅度更寬、內(nèi)容更廣、層次更高、難度更大的特點(diǎn)，因?yàn)楣こ淌┕ぶ皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)的一個(gè)階段，因而項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮的作用會(huì)更加顯著。
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365交通站365jt.com 這里有一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理案例。由保羅·伯格（Paul Berg）領(lǐng)導(dǎo)的森姆斯柏瑞（Simsbury）建筑師事務(wù)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)一個(gè)名為“鹿之苑”的住宅小區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目是在13.5英畝的郊區(qū)土地上進(jìn)行低密度的公寓樓開發(fā)建設(shè)，共包括48套花園式公寓，每套公寓有2-3間臥室，面積從1000-13000平方英尺不等。該項(xiàng)目還有附屬的兒童游玩區(qū)、停車場(chǎng)和環(huán)境工程等。來自建筑師事務(wù)公司的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一直在運(yùn)用項(xiàng)目管理的技術(shù)與思路，他們清晰地界定了項(xiàng)目目標(biāo)和任務(wù)：①在375萬(wàn)美元的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目；②按時(shí)或提前完成；③作為一個(gè)最符合項(xiàng)目要求的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行項(xiàng)目；④預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求，并在問題發(fā)生之前識(shí)別潛在的問題；⑤使客戶滿意地結(jié)束項(xiàng)目。由于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的辛勤努力以及項(xiàng)目管理技術(shù)的成功運(yùn)用，這個(gè)小區(qū)在不到8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)就竣工了，比原計(jì)劃工期提前了一個(gè)月，還節(jié)省了30萬(wàn)美元的預(yù)算支出。由于“鹿之苑”項(xiàng)目的成功運(yùn)作，康涅狄州的另一個(gè)占地50英畝、總價(jià)875萬(wàn)美元的房屋開發(fā)項(xiàng)目也由業(yè)主交給了
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建筑師事務(wù)所及其項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來完成。然而項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)最大的滿足感在于他們幫助了那些原來可能沒有機(jī)會(huì)住進(jìn)環(huán)境這么優(yōu)美的家園的人，使他們現(xiàn)在可以買得起這樣的房屋。
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365交通站365jt.com 這個(gè)案例非常形象地展示了項(xiàng)目管理所起到的作用，對(duì)我國(guó)的開發(fā)企業(yè)有著借鑒意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入項(xiàng)目管理必將是今后發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，這是因?yàn)椋?nbsp
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365交通站365jt.com ①隨著我國(guó)加入WTO的日益臨近，以及我國(guó)的投資環(huán)境和法律向國(guó)際慣例的靠擾，開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，可以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
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365交通站365jt.com ②在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑。開發(fā)企業(yè)是通過項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的，項(xiàng)目管理可以有效地提高項(xiàng)目的利潤(rùn)，從而保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
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365交通站365jt.com ③項(xiàng)目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個(gè)性化特征的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場(chǎng)需求，規(guī)避項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產(chǎn)怪圈。
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365交通站365jt.com ④采用項(xiàng)目管理，實(shí)行招投標(biāo)制度、項(xiàng)目監(jiān)理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時(shí)項(xiàng)目管理可以控制項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目超期的風(fēng)險(xiǎn)。
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365交通站365jt.com ⑤項(xiàng)目管理有利于大型開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資。項(xiàng)目融資是國(guó)際中長(zhǎng)期貸款的一種形式，是以項(xiàng)目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程項(xiàng)目。項(xiàng)目管理為項(xiàng)目融資提供了相應(yīng)的管理機(jī)制，從而有利于項(xiàng)目融資的開展。
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365交通站365jt.com作者單位：中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司
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